商品房预约合同与商品房预售合同虽仅有一字之差，但却是性质不同的两类合同。开发商未取得商品房预售许可证明会导致商品房预售合同无效，但不能据此否定商品房预约合同的效力。
简要案情
2016年1月份，马某欲购买某房地产开发公司建设的商品房一套，双方签订《商品房付款预定书》，约定了所购房屋的位置、房号、面积、单价、总价款，并约定支付定金和预付款的金额以及违约责任；同时约定马某在接到某房地产开发公司的电话或书面通知后到销售中心另行签订商品房买卖合同。该预定书签订当日，马某按约定向某房地产开发公司支付了购房首付款20万元。
《商品房付款预定书》签订后，某房地产开发公司陆续开展工程建设，但一直未取得商品房预售许可证明，后因资金链断裂，房地产工程中断。期间，双方既未按照《商品房付款预定书》的约定履行，也未再签订商品房买卖合同。马某发现房屋交付无望，在索要购房首付款未果的情况下诉至法院，以某房地产开发公司一直未取得商品房预售许可证明、双方所签订的《商品房付款预定书》无效为由，要求确认《商品房付款预定书》无效、某房地产开发公司返还购房首付款20万元并赔偿利息损失。经法院释明，马某认可双方所签《商品房付款预定书》有效，并要求解除与被告某房地产开发公司的该预约合同、返还购房首付款并赔偿利息损失；某房地产开发公司对马某的诉求予以认可，但表示无力偿还。
法院审理
安丘法院经审理认为，马某与某房地产开发公司之间签订的《商品房付款预定书》虽然包含了双方当事人的名称、商品房的面积、价款、首付款支付时间等内容，但并未就土地使用权情况、房屋规划和许可情况、付款期限、房屋交付使用的时间和条件、产权登记办理以及配套基础设施和公共设施情况等内容作出约定，不具备正式商品房买卖合同应具备的要件，并且双方也在预定书中明确约定需另行签订商品房买卖合同，故双方签订的《商品房付款预定书》性质上属于商品房预约合同，既非商品房预售合同，更非商品房买卖合同。
该《商品房付款预定书》是马某与某房地产开发公司就特定商品房的买卖达成的合意，既不违反法律、行政法规的强制性规定，又不违反公序良俗，故确定为有效合同。因某房地产开发公司一直未办理商品房预售许可证明，且由于资金短缺无法继续施工建设，导致双方不能订立商品房买卖合同并交付房屋，合同目的难以实现。在此基础上，法院认定双方协商一致解除《商品房付款预定书》，故判决某房地产开发公司返还马某购房首付款20万元，并赔偿马某利息损失。
法官说法
商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”“订购单”“意向书”等形式表现，且多约定了定金。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。
商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
由此可见，取得商品房预售许可证明是针对商品房预售行为所作出的强制性规定，而非针对合同预约行为作出。取得商品房预售许可证明是开发商订立商品房预售合同的强制性前提条件，但不应对双方订立预约合同的行为形成干预和禁止。本案双方当事人签订的《商品房付款预定书》性质上属于商品房预约合同，是双方为将来签订商品房预售合同作出的承诺，由当事人自愿签订，也不存在其他无效情形，故应为有效合同；同时，对于违反该预约合同的法律后果，也应当参照一般合同的违约责任进行处理。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百九十五条
当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。
第五百六十六条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房首付款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
来源 | 安丘市人民法院
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