承租人不能以法院未通知行使优先购买权为由申请撤销拍卖。
阅读提示：法律规定了多种优先购买权，如房屋共有人、房屋承租人、有限责任公司的股东等等。并且在司法拍卖中，法院应当通知优先权人。如果执行法院未通知承租人行使优先购买权的，司法拍卖是否应当撤销？本期，我们通过最高人民法院发布的一起案例分析上述法律问题。
裁判要旨
房屋承租人仅以未接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或撤销拍卖的，法院不予支持。
案情简介
裁判要点及思路
本案的争议焦点问题是法院未通知承租人行使优先购买权的，案涉司法拍卖是否应予撤销。
对此，最高人民法院认为：
房屋承租人的优先购买权是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。
综上所述，宏源公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘，后事之师。现结合法院裁判观点，就司法拍卖中法院未通知承租人行使优先购买权的相关问题，总结要点如下，供实务参考。
一、法院未有效通知承租人，但未损害当事人或者竞买人利益的，不构成严重违反拍卖程序，司法拍卖不应予以撤销。出租人与第三人签订房屋买卖合同导致承租人优先购买权被妨害的，承租人不能请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。则在网络司法拍卖中，法院未有效通知承租人的，承租人也不能请求网络司法拍卖无效。除法律规定的明确情形外，司法拍卖被撤销的前提是存在对当事人或者竞买人的利益造成损害的情形，法院未通知承租人并未造成上述结果，司法拍卖不应被撤销。
二、执行法院在《人民法院报》刊登拍卖公告视为已经起到公示公告效果。如果执行法院已经刊登拍卖公告，而优先购买权人以法院未通知其行使优先购买权为由请求撤销司法拍卖的，法院不予支持。在实践中，建议优先购买权人多留意是否出现法院拍卖相关财产的情形。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）
第十六条 网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。
优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。
第三十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：
（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；
（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；
（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；
（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；
（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）
第二十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2020〕21号）
第十一条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
4. 《中华人民共和国民法典》（2021.01.01实施）
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
法院判决
以下为最高人民法院在裁判文书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该条规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不应予以支持。因此，在本案中，即使某通公司确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。故某通公司关于没有通知其行使优先购买权，拍卖应予撤销的申诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，某通公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。
案件来源
《某通公司、赵某等债权转让合同纠纷执行监督执行裁定书》【最高人民法院(2021)最高法执监354号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
北京市高级人民法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。工商行政管理机关的登记具有公示效力，二中院对登记在陈智顺名下宝源公司的股权采取评估、拍卖措施，符合法律规定。拍卖公司在《人民法院报》刊登的拍卖公告已起到公示公告效果，申诉人和宝源公司其他股东并未办理竞买登记手续，申诉人以二中院未按照法律规定通知宝源公司股东行使优先购买权，致使宝源公司股东根本不知道股权拍卖会、没有参加拍卖会、无法正常行使股东优先购买权，严重损害申诉人和宝源公司其他股东的利益为由请求确认拍卖无效、撤销拍卖成交裁定，于法无据，本院不予支持。在拍卖公告期间，胡凯多、彭程、郑学东三人办理了涉案股权的竞买登记手续。在拍卖会上，竞买人对涉案股权进行了充分竞价。鉴于该案实际情况，在拍卖成交后，胡凯多以应付价款折抵其对陈智顺享有的相应债权，已实现股权拍卖的目的。二中院是否就申诉人所提异议分别进行审查，并不属于撤销拍卖的法定情形。
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