裁判摘要：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定承租人执行异议的对象是人民法院要求移交被执行的不动产的执行措施，若人民法院对存在租赁的不动产采取查封、评估、拍卖执行措施，尚处于对不动产所有权和收益权的控制阶段，并不影响承租人租赁权的行使，其无权亦无需采取执行异议，而只需承租人向人民法院及时报告租赁合同签订及履行情况，并向人民法院提存尚未向出租人交纳的应付租金，以便人民法院在评估、拍卖时扣除相应的租赁价值，进而保护其租赁权益。
2018年7月5日，一审法院山东省高级人民法院在审理（2018）鲁民初104号山东胜利投资股份有限公司（以下简称胜利公司）诉广州润铠胜投资有限责任公司（以下简称润铠胜公司）、广东恒润互兴资产管理有限公司（以下简称恒润互兴公司）等股权转让纠纷一案过程中，根据胜利公司的申请，查封了恒润互兴公司名下涉案房屋。2018年11月26日，一审法院作出（2018）鲁民初104号民事判决，判令润铠胜公司支付所欠胜利公司股权转让款141137614.4元及违约金，恒润互兴公司等均承担连带清偿责任。该判决生效后，胜利公司向一审法院申请强制执行。因被执行人润铠胜公司、恒润互兴公司等未按执行通知的要求履行支付义务，胜利公司请求对恒润互兴公司名下涉案房屋进行评估、拍卖。2019年11月26日，一审法院向胜利公司、恒润互兴公司发出（2019）鲁执112号通知书，内容为：双方就涉案房屋的处置参考价与对方当事人协商，并于12月6日之前提交议价结果。拒绝议价或者议价不成的，亦可向一审法院申请以询价、委托评估的方式确定涉案房屋的处置参考价。逾期既未提交议价结果亦未申请询价或委托评估的，将通过委托评估的方式确定涉案房屋的处置参考价。
黄某定不服上述通知，向一审法院提出执行异议，认为其对涉案房屋享有排除法院强制执行的权利。2019年12月23日，一审法院作出（2019）鲁执异958号执行裁定，驳回黄某定的异议请求。
黄某定对一审法院（2019）鲁执异958号执行裁定不服，于2020年2月4日诉至一审法院，请求：停止对位于广东省广州市天河区××道××号××房产的查封、评估、拍卖的执行措施。
最高人民法院（2020）最高法民终913号黄某定与山东胜利投资股份有限公司广东恒润互兴资产管理有限公司案外人执行异议之诉二审判决书认为，本案二审争议焦点为：黄某定是否享有阻却执行法院对涉案房产采取查封、评估、拍卖的执行措施的民事权益。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：
黄某定关于执行法院应停止对位于涉案房屋采取查封、评估、拍卖的执行措施的诉讼主张，不能成立。对于不动产承租人租赁权在执行程序中的保护，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款对于执行拍卖中如何保护不动产承租人租赁权亦有明确规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定承租人执行异议的对象是人民法院要求移交被执行的不动产的执行措施，若人民法院对存在租赁的不动产采取查封、评估、拍卖执行措施，尚处于对不动产所有权和收益权的控制阶段，并不影响承租人租赁权的行使，其无权亦无需采取执行异议，而只需承租人向人民法院及时报告租赁合同签订及履行情况，并向人民法院提存尚未向出租人交纳的应付租金，以便人民法院在评估、拍卖时扣除相应的租赁价值，进而保护其租赁权益。其次，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款的规定，承租人对移交占有不动产执行措施的异议主张得以成立需同时具备三个要件：一是承租人在人民法院查封之前签订的书面租赁合同合法有效。一般而言，不违反法律法规强制性、效力性规定的租赁合同均合法有效，但若没有以书面形式签订，或者书面合同系在人民法院查封之后签订或倒签，则该要件即不具备。二是在人民法院查封之前承租人实际占有使用不动产。租赁合同系诺成性合同，实际占有使用不动产是合同的履行履行问题，是否实际履行并不影响其合同效力。若承租人没有实际占有使用不动产，则不享有排除人民法院执行程序中强制移交的权益，只能向出租人主张租赁合同不能履行的合同责任。三是要求移交时仍在租赁期限内。虽人民法院采取查封、评估、拍卖的执行措施时仍在租赁期，但若在移交时已过租赁期，则其租赁权已丧失，亦无权阻却人民法院要求移交占有不动产的执行措施。就本案而言，首先，本案执行程序尚处于评估阶段，执行法院并未责令移交涉案房屋，对黄某定租赁权的行使并无产生实质性影响，黄某定尚不享有提出执行异议之诉的权利。其次，在案证据证明在2018年7月5日人民法院查封之前，黄某定并没有实际占有使用涉案房产，即使人民法院责令其移交占有的涉案房产，黄某定提出执行异议亦不能成立。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据当时适用的《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定精神被《中华人民共和国民法典》第四百零五条予以吸收采纳，规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。[1]
声明 | 本文仅供交流学习，版权归原作者所有，部分文章推送时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。
